宅基地出卖给非本集体经济组织成员后发生动迁的，如何分配动迁利益?

宅基地出卖给非本集体经济组织成员后发生动迁的，如何分配动迁利益?
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许永忠等与徐海云所有权纠纷二审案件二审民事判决书，案号：（2020）沪01民终9464号。
一、案情简介
2002年4月28日，徐海云向许永忠及吴胜芳购买系争房屋并支付对价5万元。2016年12月7日，上海市浦东新区高行镇人民政府作为甲方（拆迁人）与吴胜芳、许永忠、许佳杰作为乙方（被拆迁人）签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。乙方取得安置房屋三套，总价957,036.14元。经结算甲方向乙方付328,937.84元。徐海云知情后要求分割拆迁补偿款。
 
二、争议焦点：系争房屋动迁利益该如何分配？
 
三、法院观点：
二审法院认为：本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。从本案具体情况看，徐海云于2002年出资5万元购买了涉案的宅基地房屋后，双方各自依约履行了合同义务，徐海云实际支配和使用涉案房屋直至动迁，2012年后出租涉案的宅基地房屋所得租金也由徐海云直接收取。显然，涉案的宅基地房屋买卖合同早已实际履行完毕。综上，本案双方当事人对买卖涉案的宅基地房屋的意思表示均是真实、自愿的。虽然上诉人许永忠、吴胜芳称已于2016年向被上诉人徐海云退还了8万元并收回了涉案的宅基地房屋，但并未提供相应证据予以证明，故本院对此不予采信。
宅基地使用权与宅基地上建造的房屋遵循“房地一体”的原则，而宅基地使用权具有特定的人身属性，系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的权益，其取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家有关规定。徐海云的原户口并不在XX村，并非XX村村民；且1998年自学校毕业后其户口系以非农业人口从学校所在地的军工路迁往XX村XX宅XX号；虽然徐海云提出XX村XX宅XX号动迁时其系安置对象，但拆迁安置行为本身并不可以当然及依法成为认定其是否具有该集体经济组织成员身份的客观标准或法定惯例；事实上，徐海云在购买了涉案的宅基地房屋后并未实际入住而一直用于出租，并未举证证明其在户口迁入XX村后在该集体经济组织所在地生产和生活；而真实性得到认可的XX村民委员会出具的《情况说明》又明确否认了徐海云的村经济合作社社员身份。因此，现有证据尚不足以证明徐海云系涉案的宅基地房屋所在地的集体经济组织成员，而系争房屋相对应的宅基地使用权转让未经县级以上政府部门批准同意，事后也未办理相关更名手续，故难称徐海云业已取得对涉案的宅基地房屋的合法物权。但是，许永忠、吴胜芳在出卖涉案房屋十余年后才因动迁事宜而否认当初的出卖行为，亦有违诚实信用原则，亦是对合同履行完毕后长久以来形成秩序的否定和侵扰。
基于此，本着尊重并维持现状的前提，考虑到近年来房地产价格上涨和徐海云实际支配和使用系争房屋十余年及其使用期间对房屋的管理和贡献，本院认为应将涉案的宅基地房屋所对应的动迁安置利益按照徐海云得70％、吴胜芳户（吴胜芳、许永忠、许佳杰）得30％的比例进行分割，但在分割前应扣除徐海云购买涉案的宅基地房屋时支出的购房款5万元。根据本案基本情况，一审法院对于涉案宅基地房屋对应的拆迁利益为665,930.94元的认定并无不当，本院予以认同。据此，徐海云应得动迁补偿款为431,151.66元[(665,930.94元-50,000元）×70%]。一审法院对于涉案的宅基地房屋所对应的拆迁补偿利益在徐海云与吴胜芳户（吴胜芳、许永忠、许佳杰）之间未予区分比例不当，本院予以纠正。  
  
四、律师点评
本案系所有权纠纷，非集体经济组织成员购买宅基地，事后也未办理相关更名手续，是不能取得对涉案宅基地房屋的合法物权。但基于其对系争宅基地房屋的实际支配和使用，以及宅基地出卖方在出卖涉案房屋十余年后才因动迁事宜而否认当初的出卖行为，亦有违诚实信用原则。故应当按照比例对动迁款予以分割。法院判决购买方得70%，出卖方得30%。
 
五、法律依据
1、《中华人民共和国民法典》
第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
2 、《2015年全国民事审判工作会议纪要》
第三十五条 现阶段，我国城市化还处于较低层次，农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。
 
3、上海高院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》
第四条 第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。
第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。
对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：
第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。
第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。